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    王舸律师

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    执业机构:重庆劳创律师事务所

房屋买卖质量纠纷案例

时间:2018-04-19 18:19:07



  案例:

  2013年4月,李某与某房地产开发商签订房屋买卖合同,李某购买了该开发商的商品房一套,房屋总价款为87万元。合同签订后,李某于2013年11月入住该房屋。2014年3月李某发现该房屋阁楼的墙体出现裂缝,认为该房屋主体结构存在严重质量问题,于是起诉要求退房,要求开发商退还购房款87万元,装修费用、搬家费等损失20万元,并承本案担诉讼费用。在庭审中,被告某房地产开发商及其委托代理人本律师(法律顾问)认为李某购买的(本案涉诉)房屋质量是合格的,不同意李某的诉讼请求,要求法院予以驳回。原告、被告针锋相对、互不相让。其后,被告与原告向法院提出书面申请,请求法院委托相关机构对该房屋阁楼墙体出现的裂缝进行质量检验鉴定。法院遂委托司法鉴定机构进行了相关鉴定,鉴定结论为:顶板、梁构件裂缝长期存在会加速顶板、梁内部钢筋锈蚀,影响该构件的耐久性;裂缝经封闭处理后,不影响该房顶板、梁、墙体的结构性能,在不改变设计使用条件的情况下,该顶板、梁、墙体可以安全使用。建议对裂缝进行封闭处理,处理方案可参照《混凝土结构加固技术规范》附录二进行。


  判决结果:

  本律师说法:在本案中,李某与某房地产开发商签订的房屋买卖合同,系双方当事人自愿签订,是双方当事人的真实意思表示,合法有效。法院委托司法鉴定机构做出的工程质量鉴定报告应作为本案定案依据。李某所购的房屋阁楼虽然出现裂缝,顶板、梁构件裂缝长期存在会加速顶板、梁内部钢筋锈蚀,影响该构件的耐久性,但是裂缝经封闭处理后,不影响该房顶板、梁、墙体的结构性能,在不改变设计使用条件的情况下,该顶板、梁、墙体可以安全使用。因此,李某所主张的该房屋主体结构发生严重问题是不能成立的。原告李某的要求解除买卖合同、退房等等诉讼请求就不会得到法院的支持。

  房屋与人们的生活息息相关,房屋的安全性问题是购房者最为关注的问题之一。在商品房买卖中,房屋交付之后出现质量瑕疵的,购房者应当视瑕疵的具体情况(严重程度等等)尽快要求开发商承担相应责任。对于一般性的质量瑕疵,开发商应当通过维修的方式来弥补房屋的质量缺陷。对于严重的质量问题,出现安全威胁或者无法居住、使用的,购房者才可以要求开发商退房,并可要求开发商赔偿自己的损失。


  相关法律:

  《中华人民共和国合同法》第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

  第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

  第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

  第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。